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交易和价格出现积极变化，一线城市回暖态势明显
房地产市场延续回稳态势(产经观察)
今年的《政府工作报告》提出“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。3、4月份，房地产市场进入“金三银四”的传统销售旺季，也被称为“小阳春”。各地区各部门因城施策、精准施策，大力支持居民刚性和改善性住房需求，推动房地产市场止跌回稳。近日，记者在部分城市进行了采访。
重点城市楼市量价改善，交易活跃度提升
3月29日晚上，记者来到北京链家团结湖签约服务中心，11间签约室坐满了前来洽谈的客户。“3月份周末日均成交60单左右，同比增加近20单。”服务中心负责人高尚介绍。
正在此时，经纪人仵俊宇带着客户前来和业主细聊。刚大学毕业不久的许女士，在单位附近看中一套一居室：“首付比例下降，购房门槛降低，再加上贷款利率下调，组合贷款每个月需还6000多元，对职场新人来说，能负担得起。”
仵俊宇告诉记者，春节后市场比较活跃，他所在的门店以年轻人刚需为主，3月份成交15单，比上个月增加7单，成交节奏加快。
北京链家研究院院长高原介绍，今年以来，北京房地产市场新增房源量、客源量均有显著增长，买卖双方入市意愿有所提升。3月份，北京二手住宅网签量为近24个月以来第二高水平，同比增长34.7%。
刚需之外，改善性需求也成为房地产市场的重要支撑。
“生了小宝后，我们一直想换套大房子改善居住条件，今年，政府部门推出购房补贴，终于下决心入手。”42岁的李女士家住浙江杭州余杭区，上个月她购置了一套三居室新房。
中指研究院常务副院长黄瑜介绍，随着新型城镇化稳步推进、居民收入水平提高、多孩家庭增加，购房者倾向于追求更大空间、更高品质的居住环境。中指研究院数据显示，今年前2月，重点城市90至120平方米新房成交套数占比保持在四成左右，占市场主流；与2024年同期相比，19个城市120平方米以上改善类产品成交占比有所提升。
今年一季度，随着房地产市场政策优化调整，刚性和改善性住房需求逐步释放，楼市延续回稳态势，尤其是3月份以来新房、二手房成交量回升，多个城市迎来“小阳春”。
今年一季度，全国新建商品房和二手房成交总量同比正增长，其中二手房交易网签面积同比增速超过两位数。3月份，一线城市中，深圳二手房网签成交套数同比增长58%，北京、上海同比增幅均超30%；二线城市中，杭州同比增长68%，成都、厦门成交同比增幅均超30%。
从房价看，国家统计局数据显示，70个大中城市中，2月份一线城市新建商品住宅销售价格环比继续上涨，一、二、三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比降幅继续收窄，房价回稳态势继续显现。
商品房交易止跌回稳积极态势向前端土地市场延伸。
今年一季度，杭州、上海住宅用地平均溢价率分别达43.3%、29%，成都平均溢价率超20%，北京、杭州、成都等地成交楼面价创新高。黄瑜分析，重点城市优质地块土拍升温，一方面是房企对这些城市新房市场销售回稳看好，补仓意愿较高；另一方面是各地加大优质地块供应力度，推出了不少位于城市核心区、配套成熟的地块。
不同城市及城市内部板块间，楼市行情存在分化
尽管房地产市场延续积极势头，但不同城市及城市内部板块之间分化行情依然存在。
一线及重点二线城市市场修复好于三、四线城市。
黄瑜介绍，一线及重点二线城市就业机会、收入水平、配套设施等对人口吸引力较强，购房需求较为旺盛。同时，去年9月一揽子增量政策出台落地以来，一线及重点二线城市相关政策进一步优化，政策效应驱动居民置业信心改善，带动市场恢复更加明显，整体好于三、四线城市。
三、四线城市之间的房地产市场也有差异。部分位于重点城市群、都市圈，以及具有独特产业优势、良好生态环境的城市，楼市需求有一定支撑。例如，位于珠三角的广东佛山市、中山市等三线城市市场也在逐步修复。
“即便是重点城市，也呈现‘核心强于外围’的格局，核心区域持续回暖，新房供不应求，外围去化速度相对较慢。”浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬说。
二手房修复领先于新房市场。
58安居客研究院院长张波认为，当前房地产行业从增量刚需驱动转向存量置换驱动。今年二手房市场可选房源较多，凭借区位、性价比等优势，市场好于新房，率先回暖。
新房销售中，现房表现好于期房，占比持续提升。
国家统计局数据显示，今年1至2月，现房销售面积同比增长10%，占新房销售面积的35.4%，较2024年全年提升4.6个百分点。
虞晓芬分析，受房地产市场供求关系发生重大变化影响，房地产市场将从期房销售为主转为现房销售占比稳步提升，现房所见即所得、入住周期更短、从源头上杜绝交房风险。她建议，转向现房销售，金融支持、降低土地成本等配套政策需同步跟进。
随着政策效应持续释放，修复态势有望延续
下一步，房地产市场走势如何？多位受访专家表示，短期来看，“银四”重点城市新房及二手房销售预计将延续修复态势。但也要看到，部分地区房地产市场仍处在调整之中，市场回稳还存在压力。须从促需求、优供给两端重点发力，坚持长短结合、标本兼治，推动政策效应持续释放。
需求侧，重点围绕巩固政策组合拳效果、加力实施城中村和危旧房改造等方面发力，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。
在浙江杭州萧山区的一处城中村改造项目中，村民王先生选择了货币化安置：“货币化安置有一定政策奖励，还能在其他区域选择心仪楼盘。”今年，杭州计划推进多个城中村改造项目，从实际出发有序实施改造，按需推进多元化回迁安置模式，助力消化存量商品房。
安徽鼓励各市推出阶段性购房补贴、“以旧换新”等促销政策；江苏南京在全市范围内取消商品住房限售、加大青年人刚性购房政策支持；广东深圳调整住房公积金最高额度上浮情形和比例……今年以来，各地接连推出政策组合拳，从需求侧降低购房门槛、减轻购房压力、提振购房信心。
供给侧，重点围绕盘活存量用地和商办用房、推进收购存量商品房、推动建设好房子等方面发力，优化存量、提高质量。
“今年的《政府工作报告》提出，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。这有助于进一步加快去库存，促进房地产市场加快止跌回稳，也将增加保障性住房供给量，切实保障和改善民生。”虞晓芬说。
据悉，今年拟安排地方政府专项债券4.4万亿元，其中一个使用方向，就是土地收储和收购存量商品房。收购的商品房，将优先用于保障性住房、城中村改造安置房、人才房、青年公寓和职工宿舍等。
好房子建设加快推动，也在发挥以高质量供给创造有效需求的作用。
室外有架空层打造的茶室、书吧、健身房等公共空间，不计入容积率；室内有开敞式阳台、智能家居、高效收纳柜体……走进全国好房子设计大赛首个落地示范项目——北京龙湖观萃项目，即便是工作日，前来咨询的客户依然不少。
“大家对住房品质有了更高要求，希望能获得更好的服务。”项目销售负责人告诉记者，今年以来，项目周末日均到访量在150组左右，3月份成交82套，环比增加40套。
接下来，相关部门将持续巩固房地产政策组合拳效果，继续打好保交房攻坚战，加力实施城中村和危旧房改造、推进收购存量商品房、加快构建房地产发展新模式。同时，适应房地产市场供求关系变化，顺应人民群众高品质居住需要，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子，促进房地产市场平稳健康发展。(人民日报 记者 丁怡婷 窦皓)
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